以英国公司名义投资房产有哪些优缺点？

据《每日电讯报》的报道，近年来，随着“购房出租” (buy-to-let) 税法的修改，越来越多人通过以有限公司名义投资购买住宅房产，来应对个人房东贷款利息无法全部免税的新政变化。那么，以英国公司的名义进行房产投资有哪些优缺点？

 

首先，给大家介绍一下SPV（Special Purpose Vehicle）。

 

这种类型的公司成立的目的是购买物业出租。SPV可以以公司的形式成立，要满足公司属于SPV性质，需要在登记公司的时候，选择公司的经营范围是买卖房产或租赁房产，SIC code 通常是68100，68201, 68209或68320。

 

 

 

已运营的公司所存在的商业风险，比如说在公司有债务的情况下需要变卖公司的物业还款给公司债权人。

 

成立SPV公司可以更好地保护资产，作为物业投资的首期付款押金后期可以董事还款形式取出而不产生税金，公司名下借款产生的利息仍可以财务费用抵扣。

 

如果增加家庭成员作为股东的话，可以用上个体每年免税的分红额度，公司的净利润可以保留在公司账上再投资而不会有额外的个人所得税产生，还有一个好处就是不需要完成房产销售的交易，可以通过股权转让把所有权转给家人，这种方法简单，快捷且低成本。

 

 

一、用有限公司名义投资房产的优势：

 

1、盈利税 Tax treatment of profits

 

以公司名义持有房产，出租收益计入公司收益，公司纳税额度为净利润的19%（2020-2021年，公司税率为17%）。

 

如果是个人，就要按阶梯算税，6万镑一下平均30%多的税率。如果年收入超过6万英镑，超出的部分交40%的税，税率较高。

 

从这个角度上来看，通过公司的形式纳税更有优势。

 

2、贷款冲抵税 Tax treatment of mortgage interest

 

从2020年4月开始，个人投资房产的贷款利息只允许最高免除20%，但如果是公司持有，仍可以把利息还贷的这部分当成公司的支出，利息可以100%免除。

 

所以2020年之后，公司持有房产会比个人持有房产少交很多税费。

 

3、遗产税 Opportunities to mitigate inheritance tax

 

4、印花税 Stamp Duty

 

2016年4月1日的新政策。个人购房投资房或者第二套以上的房子，印花税要多交3%。如果用公司进行购买，可以走商业Commercial的印花税，比常规个人更低。

 

种类有限、价格过高、借贷额度低，在过去是公司贷款的最大缺陷。不过，现在的情况有所好转，截止2019年2月，英国市场上共有288种以公司贷款购买租赁房产的金融产品可供选择，与上一年相比增长了136%。但这个问题仍不可忽视，因为用有限公司去贷款，需考虑以下几个因素：

 

1、贷款方数量更少。这些可以贷款给投资房产的公司的数量，要远远少于可以贷款给个人，随之，贷款方的要求更高了。

 

2、如果用来持有房产公司，必须注册成SPV-Special Purpose Vehicle 特殊单一业务公司，且业务仅限于公司业务代码SIC Code 68100 68209 即买房和租房。

 

3、公司Buy to let的贷款利率会更高一些，现在个人Buy To Let的利息在2%~2.5%左右，而公司buy to let贷款利息是3.5%左右，贷款利息的成本会高一些。

 

4、Capital Gain Tax资本增值税没有减免。如果你用公司来买房，比如你10万英镑买进，15万英镑卖出的话，那这盈利的5万英镑按照公司税20%（或者马上要实行的15%）当盈利来交税。

 

没有了这个减免，可以算是Capital Gain Tax上面公司购买的一点点劣势。